原状回復工事についてはオーナーと賃借人の負担割合について理解がないと対応ができません。あやふやな知識はトラブルの元凶となります。ここでは原状回復について詳しく解説致します。

原状回復義務とは？

そもそも原状回復義務は賃借人の退去に伴い発生します。まずは賃貸借契約の民法上の条文をご覧下さい。

賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。

民法601条

賃借人は契約が終了したときに借りたモノを元の状態にして返還する義務を負います。民法改正前まではこの条文のみでした。しかし2020年4月1日施行の改正民法で以下の条文が追記されました。どのような損傷が原状回復の対象となるかを明記しています。

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

民法621条

通常の使用および経年変化についてはオーナー負担であるという内容です。ただし通常の使用もしくは経年変化の定義や程度の説明はなく、法律の条文では負担割合も不明瞭のままです。

原状回復に関するガイドライン

トラブルになりがちな原状回復工事。それもそのはず、そもそも賃貸借契約といえども契約自由の原則が前提にあるにもかかわらず、万が一係争問題に発展した場合、法律上は民法を拠り所にせざるを得ないからです。たった数行程度の条文で全ての事例に対処できるワケがございません。そこで国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を発表し、原状回復における一般的な基準となる考え方を明らかにしました。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

ガイドラインでは、原状回復を「 賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること 」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしたのです。要約すると次の3つに分類することができ、それぞれの負担は以下の通りとなります。

  • 通常の使用をしても発生すると考えられるもの（→オーナー負担）
  • 善管注意義務違反・故意・過失等で発生すると考えられるもの（→賃借人負担）
  • 基本的に通常使用で発生するものだが、その後の管理等で損耗等が発生したもの（→賃借人負担）

つまり退去立会いにあたっては、②③に該当する損耗がないかを賃借人とともにしっかりと確認し、オーナーが過分に負担することがないようにする必要があるのです。

損傷箇所ごとの区分

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」のP17以降で、損傷箇所ごとの具体例が記載されています。退去立会いの担当者がここの認識をしっかりと持っていないと、駄々をこねる賃借人に圧倒されオーナー側に過分な負担が発生することになります。

1. 通常使用による損耗等（オーナー負担）

  • （床）家具の設置によるへこみ・設置跡
  • （床）畳の変色・床の色落ち（日照によるもの）
  • （壁）TV・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ
  • （壁）壁に貼った絵画やポスターの跡
  • （壁）画鋲やピンによる壁穴
  • （建具）地震で破損したガラス
  • （建具）網入りガラスのひび割れ
  • （設備）設備機器の不良・故障

2. 善管注意義務違反・故意・過失等で発生する損耗等（賃借人負担）

  • （床）カーペット等に飲み物をこぼしたことによるシミ・カビ
  • （床）冷蔵庫下のサビ跡
  • （台所）使用後の手入れが悪く付着しているススや油汚れ
  • （壁）結露を放置したことにより拡大したカビ
  • （壁）クーラーからの水漏れ放置による壁の腐食
  • （設備）ガスコンロ置き場・換気扇の油汚れ・スス
  • （設備）風呂・トイレ・洗面台の水垢・カビ等
  • （設備）日常の不適切な手入れ・用法違反による設備の毀損

3. 通常使用を超えた使用による損耗等（賃借人負担）

  • （床）引っ越し作業等でできたキズ
  • （床）賃借人の不注意による（雨の吹込みなど）色落ち
  • （床・壁）落書き等による毀損
  • （壁・天井）タバコ等のヤニ・臭い
  • （壁）ネジ穴・釘穴（下地ボードの補修が必要なもの）
  • （天井）天井に直接付けた照明の跡
  • （壁・天井）飼育ペットによるキズ跡・臭い

国土交通省のガイドラインでは賃借人に相応の負担をしてもらう必要もあるという考えであるということがお分かりになったかと思います。オーナー及び賃借人は対等の立場であることを理解して、ゴネ得に屈することのないよう対応しなければなりません。